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                关于印发《湘阴县促进房地产业健康稳定发展实施意见》的通知

                来源:湘阴县政府 发布时间:2018-11-16 09:54

                湘阴政发〔2018〕12号

                各乡镇人民政府、街道办事处(拟设),工业园区、金龙新区、漕溪港临港产业新区,横岭湖(青山岛)省级自然保护区、鹅形山森林公园管理处,县直及驻县各单位:

                《湘阴县促进房地产业健康稳定发展实施意见》已经县人民政府研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

                湘阴县人民政府

                2018年11月12日

                湘阴县促进房地产业健康稳定发展

                实 施 意 见

                为深入贯彻党中央、国务院决策部署,认真落实稳房价、控租金、降杠杆、防风险、调结构、稳预期的目标任务,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”核心定位,支持刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,合理控制土地供应规模,不断优化住房供应结构,加快宜居城市建设,促进我县房地产业健康稳定发展,根据相关法律法规和文件精神,结合我县实际,制定如下实施意见。

                一、科学定位产业发展方向

                (一)准确把握产业发展趋势。房地产业是一个关联度高、涉及面广、带动力强的产业,是我县近期重要支柱产业和重要民生工程。在当前刚性需求和改善性需求较强烈的背景下,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推动房地产业稳健发展,以满足人们对美好生活的需要。

                二、注重发挥规划引领作用

                (二)制定房地产业发展规划。结合湖南省国民经济和社会发展“十三五”规划纲要、县土地利用计划和县域经济发展规划,紧扣湘阴经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况,加快编制2018年至2020年和中长期房地产业发展规划,将改善性商居、旅游地产、康养地产、度假地产及工业地产作为全县房地产发展主要方向,进一步明确发展目标、重点任务和政策措施,不断增强县城和集镇的承载力和吸引力。坚持科学统筹开发规划、严格审查建设规划、刚性执行规划,有步骤、分区块、成规模推进商居小区开发建设,严禁随意选址、零星开发和无序建设。严把容积率控制关、开发面积准入关,土地一经出让,容积率不得擅自和随意调整。

                (三)优化房地产业开发布局。按照服务大长沙、服务全域旅游、促进新型城镇化建设的总体要求,科学规划房地产布局,做好土地收储和项目用地准备工作。在县城规划区内、旅游景区及金龙新区,要综合区位、环境和自然资源等因素,在规划住宅开发的同时,规划发展旅游地产、康养地产、生态地产、工业地产和城市综合体。

                (四)加强地下空间科学利用。县人防部门要会同县规划部门抓紧完成城市地下空间开发利用规划编制,合理布局地下市政、交通、人防、商业等基础设施和公共服务设施,指导城市地下空间开发建设活动有序开展。房地产开发项目,应按照湘阴县城市地下空间开发利用规划,配套建设人防工程,其余公共建筑、民用建筑,适宜修建人防工程的,做到应建尽建。县国土部门要抓紧制定地下空间使用政策,加速推进地下空间不动产登记工作。

                三、加强产业规范有序管理

                (五)加强项目建设监管。加强土地供后监管,县国土部门要严格监督房地产开发企业履行土地出让合同约定的开工、竣工时间。对于闲置土地,要依法查处或收回,并限制相关企业参与新增土地“招拍挂”资格。加强规划和建设条件管理,严格执行土地出让合同明确的规划和建设条件,任何单位和个人不得擅自更改规划和建设条件。加强基本建设程序管理,房地产开发项目应当先勘察、后设计、再施工,方案设计、初步设计、施工图设计文件必须经批复、审查合格并备案后方可使用,项目必须依法办理施工许可证后方可开工建设。严格质量安全管理,严格建设参与各方主体责任,实行质量终身责任追究制。

                (六)加强房地产开发管理。加强开发企业资质管理,依法依规限制违规企业、无业绩企业、信用不良企业和实力不足企业进入市场。建立企业信用评价结果与资质审批、资质资格取消等审批审核事项的关联机制,支持优质企业加快发展。严格项目资本金缴存,县住建部门在核发施工许可证时,应当核查《项目资本金存入证明》。房产部门要利用信息化手段管理,实现开发企业、银行和管理部门的信息互通。落实项目手册管理和商品房综合竣工验收备案制度,加强对开发项目全生命周期管理,确保项目顺利建设、按时交付,切实维护施工企业和购房人合法权益。

                (七)加强房地产备案价格管理。严格执行商品住房明码标价申报监制制度,稳定市场房价,坚决遏制房价非正常上涨,保持合理房价。从严审查和控制合同签约价格以及价格调整周期和幅度。对监制申请价格过高,县发改部门可暂不予受理监制,县房产部门暂不予办理预售许可和现房销售备案手续。

                (八)加强商品房预售管理。房地产开发企业申请商品房预售许可时,必须符合《城市商品房预售管理办法》、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》的商品房预售条件;信用等级评定为A级的房地产开发企业或采用住宅产业化的建设项目,建设项目总投资达到25%以上的项目,施工进度达到正负零(即主体工程基准面下工程完成,进行主体地上工程施工的时候),可办理《商品房预售许可证》,资本金监管比例减半。

                (九)加强存量房(含商品房现房)交易管理。县房产部门要加强房源信息发布管理,并与县不动产登记部门实现信息联通。全面实行存量房(含商品房现房)交易合同网签制度。实行存量房(含商品房现房)交易资金监管制度,保障存量房(含商品房现房)交易资金安全,商品房现房销售的交易资金和通过房地产经纪机构办理的存量房交易资金必须存入监管帐户。

                (十)加强项目交付管理。县国土、规划、住建、城管等部门要依据职能,加强项目中配套公共设施监管,保证公共配套设施符合规划,并与项目同步规划、同步建设、同步验收交付。明确项目交房条件与标准,严格按照基本建设程序组织专业验收和竣工验收,确保建筑主体、小区公共配套以及消防、供水、燃气、供电、环境卫生、电梯等生活基础设施符合国家强制性规定,非分期开发建设的项目,不得分期办理竣工验收,未经竣工验收备案,一律不得交付使用。房地产开发企业应按规定配备好前期物业服务,积极承担保修期内的各类保修责任。

                (十一)加强房地产税收管理。坚持“联网控管、先税后证”的控管办法,对房地产税收实行一体化管理。实行信息共享和联网管控,各相关职能部门应及时向税务部门提供涉税信息,税务部门要积极创造条件建立健全部门间符合征管需要的监控网络和监控机制;实行资质把关,住建部门、房产部门在对建筑施工企业、房地产开发企业进行资质认定和市场准入时,应当审查其税务登记办证(验证)和缴纳税收情况;实行先税后证,房产部门在办理房产手续和国土部门在办理不动产登记手续时,应当严格审查当事人相关涉税事项,对未提供税务部门合法、有效的完税或免税证明的,一律不得办理相关手续;实行验票付款,各行政事业单位和其他相关建设单位应当应当凭项目所在地主管税务部门开具的正式税务发票或税务部门监制的专用收据才能支付工程款。

                四、着力优化市场发展环境

                (十二)优化政务环境。全面落实“最多跑一次”改革要求,进一步优化审批服务,缩短审批时限,提高审批效能,推行政府购买施工图审查服务,将与同一项目施工图相关的建设审查、人防审查及消防审查三项审查,整合为一站式审查。各部门审批承诺办理时限按法定办理时限提速50%以上办理。实现不动产登记、房屋交易管理、税费缴纳“一窗受理、一站办结”,减少办事环节,优化业务流程,通过“进一扇门、交一套材料、一次性缴费、领一次证(提供邮寄服务)”从而实现“最多跑一次”。不动产交易登记业务按《关于推进不动产登记“最多跑一次”改革的意见》确定的承诺办理时限办理。实现房、地产测绘队伍联合办公,同受理同上户办理测绘业务。县优化办等部门要切实加大对涉及房地产开发行政审批中索拿卡要等“三乱”行为的查处力度,坚决做到发现一起、查处一起。

                (十三)优化建设环境。县住建、房产等职能部门要积极为房地产项目开发建设和基础配套创造条件、提供便利。房地产项目所在地乡镇街道要落实属地管理责任,积极调解矛盾纠纷,为项目建设提供良好的施工环境。县公安机关要依法严厉打击强买强卖、强揽工程、强行阻工等“三强”行为,保障项目顺利推进。

                (十四)优化社会环境。实行县级领导联重点项目制度,负责项目开发中的部门协调和各类纠纷矛盾协调处理,着力分解企业压力。加快依法整治问题楼盘工作,加速推进楼盘后续建设、办证和税费征缴工作。引导理性消费,县内各新闻媒体要加强正面引导,为房地产市场平稳健康发展营造良好的舆论氛围,引导广大群众树立正确的住房消费观念。县金融办负责每年开展一次银企对接会,切实解决企业融资难、融资贵的问题,开展一次房交会、土交会,积极推介房地产市场。

                (十五)优化配套环境。完善公共设施,依据湘阴县城总体规划(2008-2030)和湘阴县城控制性详细规划,提前配套中小学校、公私医院、农贸商场、文体休闲等设施,优先进行道路交通和水、电、气等建设。完善公共服务,优化公交线路和建设公交枢纽,做到开发一片、配套一片,建成一片、成熟一片。   

                五、大力提升产业品质品位

                (十六)发展高品质地产。重点引进品牌响、实力强的全国性或区域性房地产开发企业,提升住宅产品的整体品质。探索实行“统一规划、分块出让”的街区式供地模式,原则上单宗房地产用地规模在100亩以上。严控“小产权”房开发,严格审查批准建设文书,不合法的一律不得登记发证。今后县城规划区内原则上不再实行集体土地还建安置征收拆迁户。

                (十七)提升建筑绿色化水平。完善财政支持政策,引导房地产住宅开发项目执行绿色建筑标准,鼓励房地产开发企业建设绿色住宅小区。提高建筑节能标准,严格执行湖南省居住建筑、公共建筑65%节能设计强制性标准。加大装配式建筑推广力度,到2020年,装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上,公共建筑、政府投资的安置房等国有投资项目原则上优先使用装配式建筑。认真执行既有建筑节能改造奖补措施,对规划许可证中明确注明按照绿色建筑星级标识开发建设的项目、通过国家A级性能认定或采用装配式建造方式开发建设的项目,依法减、免相关税费。

                (十八)提高小区配套标准。坚持生态、宜居、绿色的理念,提升新开发小区建设品质,做到小区人车分流、商住分区,最大限度做到高绿地率、低建筑密度;小区供水、供电、供气等设施设备的布局和物业服务用房及社区用房的配置要纳入规划方案评审。县住建部门要会同房产、规划等部门,借鉴发达城市先进经验,依法按程序制定地下管网、公共设施、防盗门窗、防水防漏、内外墙装饰等小区房屋建设验收标准。

                (十九)强化建筑风貌审查把关。注重对建筑设计方案中建筑空间形态、建筑风格、建筑色彩、立面效果等要素审查,城市重要交通干道、景观轴线两侧高层建筑宜以点式为主,确保小区建筑风格与周边项目协调统一,体现地方自然与人文特色,形成与自然环境协调的城市景观,满足所在地段控制性详细规划和城市设计要求。

                六、保障租赁住房有效供给

                (二十)增强房地产市场供应。坚持市场需求导向,根据监测商品房的去化情况,实行年度土地出让计划与库存量相挂钩,商品房库存去化周期在8-12个月的,应适当控制新增房地产开发用地审批,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的50%;库存去化周期在13-36个月的,应严格控制新增房地产开发用地的审批,房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的20%;库存去化周期超过36个月的,原则上停止新增房地产开发用地审批和供应。

                (二十一)发展住房租赁市场。建立购租并举的住房制度,可采取PPP模式发展住房租赁市场,鼓励现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。鼓励开发新建租赁住房,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中优先安排,根据企业的信用等级,实行项目资本金差别化监管。引导居民通过租房解决居住需求,房屋租赁当事人经登记备案取得的房屋租赁登记备案证明,视为承租人合法稳定住所(生产经营场所)的证明。县房产部门要尽快启动住房租赁服务平台建设,推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约,落实住房租赁合同登记备案制度。

                七、推动物业管理转型升级

                (二十二)完善物业配套设施设备。开展项目规划评审时,要严格审查物业服务用房规划,并在建设工程规划许可证中予以标注。项目总建筑面积在10万平方米(含10万平方米)以下的按照5‰的比例配建物业管理用房,物业管理用房面积不得低于100平方米;项目总建筑面积在10万平方米以上的,超过部分按超出面积3‰的比例配置。建设单位应当在申领商品房预售许可证或现房销售备案前,向县房产部门提交标注物业服务用房的具体位置、面积、配置标准的书面材料,以及物业配套建筑、设施设备清单和产权归属说明材料。

                (二十三)规范物业服务企业管理。积极构建物业服务企业、业主及业主委员会、社区委员会和乡镇人民政府、主管部门的多方评价体系,及时向社会公布评定结果,对物业服务企业的信用等级评定划分A级、B级、C级、D级四个等次,实行差别化管理,对评定为不合格的物业服务企业不得承接前期物业管理。提高物业公司准入标准,实施物业公司保证金缴存制度。

                (二十四)加强居民住宅小区管理。将居民住宅小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理,纳入乡镇街道、社区居委会(村委会)的工作范畴,对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;对已成立业主委员会的,要建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制,建立三方联席会议制度,积极调处业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理矛盾纠纷。

                八、积极培育住房消费市场

                (二十五)鼓励农村居民进城购房。加强与农商银行等金融机构的衔接,落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策;整合农村易地扶贫搬迁农民建房等项目资金,对符合条件并进城购房的对象进行财政补助。对自愿退出宅基地并还耕、还林的农民工和农民,进城购买商品房(含二手住房)的,按照其退出合法宅基地的面积以及唯一住宅房屋折旧价值,可由所在地人民政府给予一次性购房奖励。进城购房农民的集体经济组织成员身份不变,原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变。

                (二十六)鼓励外来人员购房。鼓励寓外乡友、周边县市区居民来湘阴购房。放宽购房落户政策,凡外地人在湘购买商品房(含二手房),并取得《不动产权证书》的,均可申请办理购房者本人、配偶、未婚子女的常住户口;尚未取得户籍人员的,在到达居住地之日起在规定的时间内到辖区派出所进行居住登记,并办理《居住证》,持证人员享有就业服务、社会保险、培训服务、参与社区组织的有关社会事务管理、申办车辆登记及机动车驾驶证、计划生育、流动人口均等化服务相关政策及县政府规定的其他权益或者待遇。享受购房补贴政策,凡非湘阴户籍的外来人员在湘购买住宅(限价商品房、保障性住房、定向开发房除外)的,经房产交易管理部门认定后,在办理不动产权证书时,县人民政府给予一次性购房补贴,具体标准另行确定。享受养老、医疗政策,外地在湘购房人员在当地参加城镇职工基本养老保险的(不包括退休人员),可按国家、省、市有关规定办理基本养老保险关系转移接续手续;按照购房入户政策取得我县常住户口(含配偶、子女)的,可凭有效证件按我县相关规定参加城镇职工基本养老保险,享受房屋所在地区已参保城镇职工相同的基本养老保险政策;未退休已参加职工医保人员的,按省、市现行政策规定,可办理职工医保接续手续;取得湘阴常住户口(含配偶、子女)的,符合我县城镇职工基本医疗保险和城镇居民基本医疗保险参保条件的,可按有关规定办理基本医疗保险,享受与我县参保人员同等的医疗保险待遇。享受子女就学政策,外地在湘购房人员子女在本地就学与本地居民子女享受同等待遇;在义务教育阶段,凭《不动产权证书》和《户口簿》,按房屋所在学区就近入学;在普通高中就读的,户口迁入后可按规定安排到相应层次的学校,办理转学手续。享受就业扶持政策,外地在湘购房人员取得我县城镇户口后,尚未就业人员可进行失业登记,领取《就失业登记证》,享受我县城镇登记失业人员相关就业扶持政策;购房人员及其随迁家庭成员,来湘后到民营企业、股份制企业工作或领办、创办企业的,其档案和人事关系可按规定分别转入人才服务中心或劳动保障代理中心管理;外地在湘购房人员及其随迁家庭成员中,具有硕士、博士学位或具有特殊技能、特殊贡献的人才,人力资源与社会保障部门应积极帮助联系用人单位,优先向用人单位推荐。

                九、切实强化市场监督管理

                (二十七)建立健全监管体制机制。县房产、规划、住建、政务服务和发改等部门,要立足自身职能职责,严格执行国家和省市房地产调控系列政策,强化前置条件审批和过程严密监管,强化工程质量和安全作业监督,强化税费一体化征管,强化商品住宅价格管理,确保县内房地产业在符合市场规律和消费预期的轨道上健康、稳定、可持续发展。

                (二十八)规范房地产市场秩序。县房产、发改部门要切实履行职责,加大执法检查力度,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为,严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。要持续保持高压态势,对各类违法违规行为,发现一起,查处一起,并向社会公布,形成震慑。

                (二十九)加强房地产企业信用管理。全面建立房地产开发企业、房地产经纪机构及从业人员信用管理制度,科学运用评定房地产企业信用等级的结果。严格落实房地产中介等经纪机构备案制度,推行房地产经纪人员实名服务制度,推行信用评价成果与行政审批挂钩,实施“守信激励、失信惩戒”的联合管理机制,对存在严重违法违规、严重失信行为的企业和人员,将其纳入“黑名单”并定期曝光,对被列入“黑名单”的企业依法限制或者禁止惩戒对象的市场准入、行政许可或者融资行为。建立房地产管理大数据平台,实现全域信息化管理。加大巡查执法力度,对惩戒对象实施重点监察、全过程监管。

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